Photo: http://www.lhup.edu/rmyers3/marcellus.htmTraduction libre d'un article publié dans le quotidien The New York Times.
Apprendre trop tard des périls de signer un bail gazier
Après que Scott Ely et son père aient parlé avec des vendeurs d'une compagnie énergétique au sujet de signer un bail pour permettre les forages gaziers sur leurs terres dans la partie nord-est de la Pennsylvanie, il dit qu'il était sûr que le document obligeait la compagnie de laisser ses terres dans un aussi bon état qu'avant. Alors M. Ely dit qu'il était surpris, plusieurs années plus tard, quand la compagnie de forage, Cabot Oil and Gas, l'a avisé que plutôt que de vider les grands bassins de rétention de déchets et enlever les boues toxiques de forage par camion, la compagnie avait décidé de laisser les déchets sur place, les recouvrir de terre et semer du gazon. Il savait que les toiles imperméables qui scellent les bassins peuvent avoir des fuites et contaminer l'environnement.
"J'imagine qu'on aurait dû être plus clairs" sur les exigences placées auprès de la compagnie pour enlever les bassins de rétention après les forages, dit M. Ely, résident de Dimock, en Pennsylvanie, qui a entamer un procès contre Cabot suite à la contamination de son puits d'eau potable sur une autre de ses propriétés. "Nous avons appris notre leçon."
Des millions d'Américains ont signé des baux qui permettent aux compagnies de forer pour du pétrole et du gaz naturel sur leurs terres depuis les dernières années. Mais certains de ces propriétaires, souvent dans les régions rurales et attirés par l'appât du gain, se rendent compte trop tard ce qu'il y a d'inclus, et ce qui ne l'est pas, dans les contrats qu'ils ont signés.
Les représentants des compagnies énergétiques disent que les formulaires standardisés d'un bail incluent un langage qui protège les propriétaires terriens. Mais une révision de plus de 111,000 baux, d'addenda et d'autres documents qui y sont reliés, travail fait par le quotidien The New York Times, nous laisse voir un autre portrait:
- Moins que la moitié des baux exigent que les compagnies déversent des compensations pour la contamination de l'eau après le début des forages. Et seulement à peu près de la moitié des documents contiennent un langage que les avocats disent devrait s'y trouver pour exiger des paiments pour des dommages causés sur leur cheptel ou leurs récoltes.
- La plupart des baux accordent des droits élargis aux compagnies de gaz sur les décisions de couper des arbres, entreposer des produits chimiques, construire des routes et forer. Les compagnies ont aussi la permission de faire fonctionner des génératrices et des projecteurs toute la nuit près des résidences pendant les forages.
- Dans les baux, les compagnies de forage décrivent rarement les risques potentiels environnementaux ou autres pour le bénéfice des propriétaires; pourtant, les lois fédérales exigent que ces risques soient dévoilées aux investisseurs.
- La plupart des baux sont d'une durée de 3 à 5 ans, mais au moins deux tiers de ceux examinés par le Times permettent des prolongements sans approbation additionnelle du propriétaire terrien. Si les propriétaires terriens veulent changer d'idée et ou veulent négocier pour en tirer plus d'argent, ils pourraient ne pas être capables de le faire.
Les baux, obtenus grâce à des demandes à l'information, sont pour la plupart des régions riches en gaz comme le Texas, mais aussi pour le Maryland, New York, l'Ohio, la Pennsylvanie et la Virginie Occidentale. En Pennsylvanie, au Colorado et en Virginie Occidentale, certains propriétaires terriens ont dû dépenser des centaines de dollars par mois pour acheter de l'eau en bouteille ou installer des grosses citernes appelées "water buffaloes" pour garder de l'eau potable dans leur cour. Ils disent qu'ils ont su seulement après coup que les baux n'exigent pas que les compagnies gazières paient pour remplacer l'eau potable de leurs puits si celui-ci devient contaminé, et malgré les lois de l'état, pas tous les coûts ont été remboursés. Des milliers de propriétaires terriens en Virginie, en Pennsylvanie et au Texas ont entamé des recours collectifs parce qu'ils disent qu'ils ont été payés moins que prévu parce que les compagnies de gaz déduisent les coûts de transport des chimiques vers les sites de forage ou transporter le gaz vers le marché.
Certains représentants de l'industrie disent que les critiques de leurs pratiques sont mal fondées. Questionné sur les bassins de rétention sur la propriété de M. Ely, en Pennsylvanie, par exemple, George Stark, un porte-parole de Cabot, dit que les mesures de nettoyage rencontrent ou excèdent les normes de l'état. Et les vendeurs de porte à porte, connus sous le nom de landmen, qui font la promotion des baux pour les compagnies de forage rejettent du revers de la main les plaintes des propriétaires terriens, disant qu'ils ne trompent personne.
L'argumentaire de vente.
"Il existe des mauvais baux, et comme dans n'importe quelle autre industrie, il y a eu aussi des profiteurs sans scrupules." dit Mike Knapp, le président de Knapp Acquisitions and Production, une compagnie de la partie ouest de la Pennsylvanie, un courtier qui règle des ententes entre les propriétaires terriens et les compagnies de forage. "Mais tout le monde que je connais fait son travail comme il faut, et la plupart des mauvais joueurs qu'il y avait avant ne sont plus en affaires." Il dit que les baux de sa compagnie s'assurent que les propriétaires terriens auront de l'eau de remplacement. La compagnie encourage aussi les propriétaires terriens à visiter des sites de forage existants avant de signer un bail afin de se faire une idée du bruit potentiel et des allées et venues des camions. Certaines plaintes sur les baux, dit-il, sont des mauvaises langues qui sont jaloux des sommes d'argent qu'elles croient reçoivent leurs voisins en bonus et redevances.
C'est certain que plusieurs propriétaires terriens ont gagné des petites fortunes grâce aux baux gaziers. L'année passé, les compagnies de gaz naturel ont payé plus de $1,6 milliards en paiements de baux et en bonus aux propriétaires de la Pennsylvanie, selon un rapport commandé par le groupe Marcellus Shale Coalition, un groupe de l'industrie. Chesapeake Energy, l'une des plus importantes gazières, dit avoir payé plus de $183 millions en redevances au Texas cette année, selon son site Web.
Une grande partie de ces sommes ont été payées à des résidents dans des régions rurales où les emplois sont rares et les fermiers et éleveurs peinaient à rejoindre les deux bouts. M. Ely avait déjà travaillé pour une compagnie appartenant à Cabot sur des sites de forage dans sa région, jusqu'à ce qu'il soit congédié après s'être plaint ouvertement des pratiques de forage de Cabot.
Mais plusieurs propriétaires et avocats disent que les compagnies de gaz sont délibérément vagues dans leurs contrats et utilisent des méthodes de vente sous pression auprès des propriétaires terriens. "Si vous n'avez jamais vu un bon bail, ou n'importe quel bail, comment pouvez-vous savoir quels termes demander dans le vôtre?" dit Ron Stamets, un promoteur de forages et un développeur de sites Web dans Lakewood, en Pennsylvanie qui a commencé un site Web de protection du consommateur appelé PAGasLeases.com en 2008 pour qu'il puisse échanger des conseils avec ses voisins pendant qu'il s'apprêtait à signer un bail gazier. D'autres ont aussi pris des moyens pour mieux informer les propriétaires terriens sur les détails dans les baux. Depuis quelques années, le procureur général de New York, de l'Ohio et de la Pennsylvanie ont publié des avis publics sur les embûches qui viennent avec la signature d'un bail qui permet le forage sur sa terre.
Les lois de l'état incluent aussi des mesures de protection pour les propriétaires terriens qui vont au-delà de ce que contient le bail. Au moins 8 états exigent spécifiquement des compagnies de compenser les propriétaires terriens pour les dommages sur leurs propriétés ou de négocier avec eux sur l'endroit où le puits devra être creuser, même si le bail n'inclut pas ces protections.
Questionnés sur ces baux, les représentants d'Exxon Mobil, le plus important producteur de gaz naturel aux États-Unis, n'a pas voulu faire de commentaires.
La protection des propriétaires terriens.
Jim Gipson, un porte-parole pour Chesapeake Energy, dit que toute réclamation en dommages peut être enquêté par les autorités fédérales ou de l'état, et de plus, ajoute-t-il, le bruit et les autres nuisances qui peuvent survenir pendant le forage sont souvent de courte durée. "La question la plus souvent demandée par nos propriétaires miniers est: 'Quand allez vous forer mon puits?" dit-il. M. Gipson dit que la plupart des propriétés louées finissent par ne pas avoir de puits forés, alors ces baux n'ont pas besoin de protection supplémentaire. Mais certains protecteurs des consommateurs et des avocats disent que les protections sont nécessaires pour toutes les propriétés louées, même celles qui n'ont pas de puits, parce que le forage peut se faire en-dessous quand même. Ces critiques disent aussi que l'empressement des propriétaires à vouloir commencer à toucher aux redevances les a rendus vulnérables aux tactiques trompeuses des landmen (vendeurs de baux gaziers). "Nous sommes en ville jusqu'à demain." disent habituellement les landmen, selon les entrevues avec plus de 2 douzaines de propriétaires dans l'Ohio, au Texas et en Pennsylvanie. "Nous avons déjà signé avec tous vos voisins." Les landmen disent ensuite que si vous ne signez pas tout de suite, vous vous priverez d'un revenu facile parce que d'autres foreurs vont tout simplement tirer le gaz d'en dessous de votre propriété grâce à un puits avoisinant. Certains landmen se montrent dans des régions plus pauvres juste avant les fêtes, offrant de l'argent comptant si les gens signent tout de suite. Ils peuvent offrir des milliers de dollars l'acre comme bonus à être payé peu après la signature du bail. Les redevances, qui se chiffrent entre 12,5% et 20% de ce que les compagnies empochent en vendant le gaz, peut rapporter des dizaines de milliers de dollars par année pour les propriétaires terriens.
Jack Richards, le président du American Association of Professional Landmen, dit que ses membres respectent un code d'éthique très sévère. Son organisme encourage aussi les propriétaires à poser des questions avant de signer un bail, dit-il. "Nous encourageons une communication ouverte et honnête entre le landman et le propriétaire terrien avant la signature du bail." dit-il, ajoutant que les formulaires standardisés incluent des protections pour les propriétaires.
Certains baux, par contre, contiennent des termes qui reviennent hanter certains propriétaires terriens.
"Je pensais que je savais ce que cette phrase voulait dire." dit Dave Beinlich, en décrivant une section qui dit que la "préparation" au forage était suffisante pour permettre à Chief Oil and Gas de prolonger la durée du bail. En 2005, M. Beinlich et son épouse Karen ont signé un bail pour $2 l'acre par année pendant 5 ans pour 117 acres dans le comté de Sullivan County dans la partie nord-centrale de la Pennsylvanie. Ils ont vite compris qu'ils recevaient beaucoup moins d'argent que leurs voisins, alors ils prévoyaient signer un nouveau bail quand le leur venait à échéance en 2010. Une journée avant la date limite de leur bail, aucun puits n'avait été foré sur leur terre, mais la compagnie gazière avait stationné un bulldozer tout près et a commencé à arpenter pour une route d'accès. Un représentant de la compagnie leur a informés qu'en déplaçant la machinerie sur le site, Chief Oil and Gas se préparait à forer et avait donc le droit de prolonger le bail indéfiniment. Les Beinlichs ont entamé un procès. Kristi Gittins, une vice-président de Chief Oil and Gas, dit que la compagnie de passe pas de commentaires sur un litige devant la cour, mais que son but est de produire du gaz et fait des efforts honnêtes pour développer les terres où elle a des baux. "Les contrats de location fonctionnent dans les deux sens." dit-elle. "Chief respecte les termes de ses contrats de location, et nous nous attendons à ce que les propriétaires terriens qui ont signé des contrat de location respectent également les termes du contrat."
Mais des avocats disent que les baux gaziers ne sont pas comme les autres contrats. "Vous n'êtes pas en train d'acheter un réfrigérateur ou louer une automobile." dit David McMahon, un avocat en baux de Charleston, en Virginie Occidentale et co-fondateur de l'organisme West virginia Surface Owner's Rights Organization. Il dit qu'une fois un puits est foré, il peut produire du gaz pendant des décennies, ce qui verrouille les propriétaires selon les termes du bail. "Avec un bail gazier, vous permettez qu'il y ait des activités industrielles dans votre cour arrière, et vous commencez une relation qui impactera votre qualité de vie à vous et vos petits enfants pendant des décennies." dit-il. M. McMahon et d'autres avocats spécialisés en baux disent que contrairement à d'autres contrats, les baux pétroliers et gaziers sont couverts par des nouvelles lois de protection du consommateur, en partie parce que le forage se fait le plus souvent dans des états où il y a moins d'encadrement légal.
Des clauses avec des conséquences.
"Il y a une inégalité flagrante entre le landman moyen et le citoyen moyen assis face à face autour d'une table, en termes de compétences en négocitations et compréhension des termes d'un contrat de location." dit Chris Csikszentmihalyi, un chercheur à l'institut Massachusetts Institute of Technology qui a monté un site Web l'an passé appelé The Landman Report Card - le bulletin de notes des landmen - qui permet aux propriétaires de vérifier le professionnalisme des landmen et leurs tactiques.
Certains avocats disent aussi qu'il y a des différences importantes entre ce que les compagnies de forage disent aux propriétaires et ce qu'ils doivent dévoiler aux investisseurs. Sous la loi fédérale, les compagnies pétrolières et gazières doivent présenter aux investisseurs et aux organismes de contrôle fédéraux des descriptions détaillées des dangers environnementaux et autres les plus importants autour des forages. Mais les baux ne parlent pas de ces risques habituellement.
Dans New York, la durée des baux ont été un point particulièrement controversé. Quand les baux approchent leur date d'échéance, certaines compagnies gazières tentent de les prolonger, souvent en invoquant "force majeure", un terme légal qui fait référence à un évènement imprévu qui empêche les deux parties de rencontrer les termes d'une entente. Dans ces cas-là, les compagnies gazières disent que l'évènement imprévu est le retard qu'a pris l'état à légaliser des règlements environnementaux et émettre les permis de forage. Les clauses de force majeure se retrouvent dans la moitié des quelques 3,200 baux dans New York qui ont été examinés par The Times.
Un autre terme important dans les baux est la clause "Pugh Clause", dit Lance Astrella, un avocat en baux de Denver. Cette clause a été nommé en l'honneur de Lawrence Pugh, un avocat de la Louisiane qui a commencé à l'ajouter dans les baux en 1947 pour s'assurer qu'ils ne seraient pas prolongés indéfiniment sans que des puits ne soient forés. Moins de 20% des plus de 100,000 documents de location du Texas étudiés par The Times incluent une telle clause, et très peu des baux du Maryland, de New York, de l'Ohio, de la Pennsylvanie et de la Virginie Occidentale y font mention. Bien que les baux regardés par The Times représentent une petite partie seulement des plus de 8 millions de baux pétroliers et gaziers aux États-Unis, les experts disent qu'ils démontrent bien les problèmes que les propriétaires doivent comprendre. M. Astrella dit que les baux manquent habituellement une clause qui exige que les foreurs doivent payer pour un test de l'eau de puits de la propriété avant le début des forages, et les propriétaires oublient souvent de faire les tests eux-mêmes. Si le forage provoque des problèmes avec les puits d'eau potable, les propriétaires ont très peu d'options si ils veulent faire la preuve que leur eau était bonne avant le début des forages.
Pour certains propriétaires terriens, cela pourrait être une erreur qui va leur coûter cher. "Depuis que notre eau n'est plus bonne, cela occasionne une dépense après l'autre, et la compagnie a l'obligation d'en payer qu'une partie." dit Ronald Carter, âgé de 72 ans et résident de Montrose, en Pennsylvanie. M. Carter et son épouse Jean disent qu'ils ont signé un bail e 2006 pour une redevance unique de $25 par acre sur leur 75 acres et des paiements de redevances annuelles de 12,5%. Les Carter vivent avec des revenus de $3,500 par mois, incluant leur $1,500 par mois en moyenne de leurs redevances du gaz. Mais ils ont dû dépenser $7,000 pour installer un purificateur d'eau quand leur source d'eau potable est devenue contaminée en 2009 après qu'un forage s'est déroulé près de chez eux. Les Carter se sont joint à un recours collectif avec une douzaine de leurs voisins, dont M. Ely, qui accuse Cabot Oil and Gas d'avoir contaminé leur eau potable.
M. Stark, un porte-parole de Cabot, dit que sa compagnie n'est pas responsable de contaminer de l'eau dans la région et que les études de Cabot indiquent que l'infiltration de gaz dans l'eau potable est un phénomène naturel. "Tous les tests que nous avons pu mener indiquent que l'eau respecte les normes d'eau potable fédérales." dit M. Stark.
En 2009, l'état de la Pennsylvanie a ordonné à Cabot de fournir de l'eau aux résidents impactés par la contamination. Pour les Carter, la compagnie a payé pour l'eau en bouteille et pour l'installation d'un "water buffalo", une citerne d'eau, près de leur roulotte. M. Stark ajoute que sa compagnie a offert de payer pour des systèmes de traitement pour enlever le gaz qui pourrait se trouver dans leur eau de puits. M. Carter dit que bien que Cabot a payé pour lui fournir de l'eau en bouteille et une citerne d'eau, il peut à peine payer sa facture d'électricité qui a doublée parce qu'il doit chauffer le "water buffalo" pour être bien sûr qu'il ne gèle pas au froid.
Toutes ces dépenses pourraient augmenter bientôt.
Mercredi, la dernière journée de novembre 2011, Cabot a cessé les livraisons d'eau chez les Carter, les Ely et les autres dans la ville de Dimock, après que les autorités de l'état ont déclaré que la compagnie avait rencontré les obligations prévues dans l'entente avec l'état.
"C'est un peu tard, maintenant." dit M. Carter. "Mais il y a beaucoup de choses que j'aurais aimé faire autrement dans ce bail."
Photo: Karen Korell"Learning Too Late of Perils in Gas Well Leases
After Scott Ely and his father talked with salesmen from an energy company about signing the lease allowing gas drilling on their land in northeastern Pennsylvania, he said he felt certain it required the company to leave the property as good as new. So Mr. Ely said he was surprised several years later when the drilling company, Cabot Oil and Gas, informed them that rather than draining and hauling away the toxic drilling sludge stored in large waste ponds on the property, it would leave the waste, cover it with dirt and seed the area with grass. He knew that waste pond liners can leak, seeping contaminated waste.
“I guess our terms should have been clearer” about requiring the company to remove the waste pits after drilling, said Mr. Ely, of Dimock, Pa., who sued Cabot after his drinking water from a separate property was contaminated. “We learned that the hard way.”
Americans have signed millions of leases allowing companies to drill for oil and natural gas on their land in recent years. But some of these landowners — often in rural areas, and eager for quick payouts — are finding out too late what is, and what is not, in the fine print.
Energy company officials say that standard leases include language that protects landowners. But a review of more than 111,000 leases, addenda and related documents by The New York Times suggests otherwise:
¶ Fewer than half the leases require companies to compensate landowners for water contamination after drilling begins. And only about half the documents have language that lawyers suggest should be included to require payment for damages to livestock or crops.
¶ Most leases grant gas companies broad rights to decide where they can cut down trees, store chemicals, build roads and drill. Companies are also permitted to operate generators and spotlights through the night near homes during drilling.
¶ In the leases, drilling companies rarely describe to landowners the potential environmental and other risks that federal laws require them to disclose in filings to investors.
¶ Most leases are for three or five years, but at least two-thirds of those reviewed by The Times allow extensions without additional approval from landowners. If landowners have second thoughts about drilling on their land or want to negotiate for more money, they may be out of luck.
The leases — obtained through open records requests — are mostly from gas-rich areas in Texas, but also in Maryland, New York, Ohio, Pennsylvania and West Virginia. In Pennsylvania, Colorado and West Virginia, some landowners have had to spend hundreds of dollars a month to buy bottled water or maintain large tanks, known as water buffaloes, for drinking water in their front yards. They said they learned only after the fact that the leases did not require gas companies to pay for replacement drinking water if their wells were contaminated, and despite state regulations, not all costs were covered. Thousands of landowners in Virginia, Pennsylvania and Texas have joined class action lawsuits claiming that they were paid less than they expected because gas companies deducted costs like hauling chemicals to the well site or transporting the gas to market.
Some industry officials say the criticism of their business practices is misguided. Asked about the waste pits on Mr. Ely’s land in Pennsylvania, for example, George Stark, a Cabot spokesman, said the company’s cleanup measures met or exceeded state requirements. And the door-to-door salesmen, commonly known as landmen, who pitch the leases on behalf of the drilling companies also dismiss similar complaints from landowners, and say they do not mislead anyone.
The Sales Pitch
“There are bad leases out there, and, as with any industry, there have also been some unscrupulous opportunists,” said Mike Knapp, president of Knapp Acquisitions and Production, a company in western Pennsylvania that brokers deals between landowners and drilling companies. “But everyone I know who does this work is on the up and up, and most of the bad actors that there may have been before are no longer in business.” He said that his company’s leases ensure that landowners will get replacement water. The company also encourages landowners to visit an existing drilling site before signing a lease to get an idea of the potential noise and truck traffic. Some of the complaints about leases, he said, are just sour grapes from landowners who are envious about the amount of money they believe their neighbors are earning in bonuses and royalties.
To be sure, many landowners have earned small fortunes from drilling leases. Last year, natural gas companies paid more than $1.6 billion in lease and bonus payments to Pennsylvania landowners, according to a report commissioned by the Marcellus Shale Coalition, an industry trade group. Chesapeake Energy, one of the largest natural gas companies, has paid more than $183.8 million in royalties in Texas this year, according to its Web site.
Much of the money has gone to residents in rural areas where jobs are scarce and farmers and ranchers have struggled to stay afloat. Mr. Ely once worked for a company owned by Cabot on drilling sites in his area, until he was fired shortly after publicly complaining about Cabot’s drilling practices.
But many landowners and lawyers say that gas companies are intentionally vague in their contracts and use high-pressure sales tactics on landowners. “If you’ve never seen a good lease, or any lease, how are you supposed to know what terms to try to get in yours?” said Ron Stamets, a drilling proponent and a Web site developer in Lakewood, Pa., who started a consumer protection Web site, PAGasLeases.com, in 2008 so that he could swap advice with his neighbors as he prepared to sign a gas lease. Others have also taken steps to better inform landowners about the details in leases. In the past several years, the attorneys general in New York, Ohio and Pennsylvania have published advisories about the pitfalls of leasing land for drilling.
State regulations also provide protections to landowners above and beyond what is in their leases. At least eight states specifically require companies to compensate landowners for damage to their properties or to negotiate with them about where wells will be drilled, even if the lease does not provide those protections.
Asked about the leases, officials from Exxon Mobil, the largest natural gas producer in the United States, declined to comment.
Protecting Landowners
Jim Gipson, a spokesman for Chesapeake Energy, said any claims of damage can be investigated by the state and federal authorities and, he added, noise or other disturbances that may come with drilling tend to be brief. “The most frequently asked question we receive from our mineral owners is, ‘When are you going to drill my well?’ ” he said. Mr. Gipson said that most leased properties do not end up having a well placed on them, so those leases do not need added protections. But some consumer advocates and lawyers say that protections are needed for all leased properties, even those without wells, because drilling may occur underneath them. These advocates also say that landowners’ eagerness to start earning royalties has made them vulnerable to deceptive tactics by landmen. “We’re in town until tomorrow,” the landmen typically say, according to interviews with more than two dozen landowners in Ohio, Texas and Pennsylvania. “We have already signed up all your neighbors.” The landmen then claim that if you do not sign right away you will miss out on easy income because other drillers will simply pull the gas from under your property using a well nearby. Some landmen show up in poorer areas shortly before the holidays, offering cash on the spot for signing a lease. They might offer thousands of dollars per acre as a bonus to be paid shortly after the lease is signed. Royalties, which usually run between 12.5 percent and 20 percent of what the companies make for selling the gas, can mean tens of thousands of dollars per year for landowners.
Jack Richards, president of the American Association of Professional Landmen, said his members follow a strict code of ethics. His organization also encourages landowners to ask questions before they sign leases, he said. “We promote open and honest communication between the landman and landowner before signing the lease,” he said, adding that the standard lease forms are written with some protections for landowners.
Some leases, however, also include language that comes back to haunt landowners.
“I thought I knew what the sentence meant,” said Dave Beinlich, describing a section that said that “preparation” to drill was enough to allow Chief Oil and Gas to extend the duration of his lease. In 2005, Mr. Beinlich and his wife, Karen, signed a lease for $2 an acre per year for five years on 117 acres in Sullivan County in north-central Pennsylvania. They soon realized they had gotten far less money than their neighbors, so they planned on negotiating a new lease when theirs expired in 2010. A day before their lease term ended, no well had been drilled on their land, but the gas company parked a bulldozer nearby and started to survey an access road. A company official informed them that by moving equipment to the site, Chief Oil and Gas was preparing to drill and was therefore allowed to extend the lease indefinitely. The Beinlichs have sued. Kristi Gittins, a vice president at Chief Oil and Gas, says that the company does not comment on pending litigation, but that its goal is to produce gas and it makes an honest attempt to develop the land it leases. “Lease contracts work both ways,” she added. “Chief honors the terms of its lease contracts, and we expect the landowners who have signed the lease contract to honor the terms of the contract as well.”
But lawyers say that drilling leases are not like other contracts. “You’re not buying a refrigerator or signing a car note,” said David McMahon, a lease lawyer in Charleston, W.Va., and co-founder of the West Virginia Surface Owners’ Rights Organization, adding that once a well is drilled, it can produce gas for decades, locking landowners into the lease terms. “With a gas lease, you’re permitting industrial activity in your backyard, and you’re starting a relationship that will affect the quality of living for you and your grandchildren for decades,” he said. Mr. McMahon and other lease lawyers say that unlike many contracts, oil and gas leases are covered by few consumer protection laws, in part because drilling has been most common in states with less regulation.
Clauses With Consequences
“When it comes to negotiation skills and understanding of lease terms, there is a gaping inequality between the average landman and the average citizen sitting across the table,” said Chris Csikszentmihalyi, a researcher at the Massachusetts Institute of Technology who created a Web site last year called the Landman Report Card that allows landowners to review landmen’s professionalism and tactics.
Some lawyers also say that there are major differences between what drilling companies tell landowners and what they must disclose to investors. Under federal law, oil and gas companies must offer investors and federal regulators detailed descriptions of the most serious environmental and other risks related to drilling. But leases typically lack any mention of such risks.
In New York, the duration of leases has been an especially contentious issue. As leases near expiration, some gas companies try to extend them, often by invoking “force majeure,” a legal term referring to an unforeseen event that prevents the two sides from fulfilling an agreement. In these instances, gas companies say the unforeseen event is the state’s repeated delays in releasing environmental regulations and issuing drilling permits. Force majeure clauses appear in as many as half the roughly 3,200 New York leases reviewed by The Times.
Another important lease term is the Pugh Clause, said Lance Astrella, a lease lawyer in Denver. It is named after Lawrence Pugh, a Louisiana lawyer who started adding it to leases in 1947 to ensure that they would not be extended indefinitely without wells being drilled. Fewer than 20 percent of the more than 100,000 Texas leasing documents reviewed by The Times include such a clause, and very few of the leases from Maryland, New York, Ohio, Pennsylvania and West Virginia include the language. While the leases collected by The Times represent a small fraction of the more than 8 million oil and gas leases in the United States, experts said they illustrated issues that landowners need to understand. Mr. Astrella said that leases also typically lacked a clause requiring drillers to pay for a test of the property’s well water before drilling started, and landowners often do not think to do the tests themselves. If drilling leads to problems with drinking wells, landowners have few options if they want to prove that their water was fine before drilling started.
For some landowners, it can be a costly mistake. “It’s been one expense after another since our water went bad, and the company only has to cover part of it,” said Ronald Carter, 72, of Montrose, Pa. Mr. Carter and his wife, Jean, said they signed a lease in 2006 for a one-time fee of $25 per acre on their 75 acres and annual royalty payments of 12.5 percent. The Carters live on $3,500 a month, including the $1,500 per month they average in gas royalties. But they had to spend $7,000 to install a water purifier when their drinking supply became contaminated in 2009 after drilling near their property. The Carters joined a lawsuit with about a dozen neighbors, including Mr. Ely, accusing Cabot Oil and Gas of contaminating their drinking water.
Mr. Stark, the Cabot spokesman, said that his company was not responsible for any water contamination in the area and that Cabot’s studies showed that the gas seepage into the drinking water was occurring naturally. “All the testing we have been able to conduct show the water meets federal safe drinking water standards,” Mr. Stark said.
In 2009, Pennsylvania ordered Cabot to provide the affected residents with water. For the Carters, the company has paid for bottled water and for the installation of a water buffalo next to their trailer. Mr. Stark added that his company had offered to pay for treatment systems to remove gas if it leaked into their drinking water. Mr. Carter said that even though Cabot had paid to provide him with bottled water and a water buffalo, he can barely afford his electricity bill, which doubled because he has to heat the water buffalo to make sure it does not freeze.
Those expenses may soon go up.
On Wednesday (November 30 2011), Cabot stopped delivering water to the Carters, the Elys and others in Dimock after state regulators said the company had satisfied requirements of a settlement agreement with the state.
“It’s a little late now,” Mr. Carter said. “But there are a lot things I’d like to have done different with that lease.” "
Written by By IAN URBINA and JO CRAVEN McGINTY
Link: http://www.nytimes.com/2011/12/02/us/drilling-down-fighting-over-oil-and-gas-well-leases.html?_r=1
Photo: Michael J. Mullen
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