Photo: Forage gazier à Dimock, en PennsylvanieTraduction libre non-autorisée - note personnelle: je n'ai pas de formation légale, et il s'agit ici de lois de l'état de New York. Ma traduction libre (et peut-être inexacte des termes légaux) se veut un départ de réflexion, et non pas un document de référence légal.
Opinion:
Propriétaires et les baux de forages gaziers:
Une Aubaine ou la Ruine?
Auteur: Elisabeth N. Radow
publié dans:
NEW YORK STATE BAR ASSOCIATION
NOVEMBER/DECEMBER 2011
VOL. 83 | NO. 9 Journal
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ELISABETH N. RADOW (eradow@cuddyfeder.com) est Conseiller juridique spécial pour la firme d'avocats Cuddy & Feder LLP de White Plains. Mme Radow siège sur le comité Hydraulic Fracturing Committee for the League of Women Voters of New York State. Le papier légal de Mme Radow intitulé "Citizen David Tames Gas Goliaths on the Marcellus Shale Stage" publié dans l'édition du printemps 2010 du "Cardozo Journal of Conflict Resolution". Cette analyse et les affirmations de cet article sont de l'auteur uniquement.
Les photographies sont de J. Henry Fair. Le travail de M. Fair a paru dans le New York Times, Vanity Fair, Time et National Geographic. Son dernier livre intitulé "The Day After Tomorrow: Images of Our Earth In Crisis" est une série d'essais et de photos saisissantes. www.industrialscars.com. - Les services aériens sont fournis par LightHawk: http://www.lighthawk.org.
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L’énigme
Les compagnies gazières convoitent le gaz de schiste emprisonné sous les résidences et les fermes dans la région du shale du Marcellus dans l'état de New York et recherchent des ententes de location avec des propriétaires terriens. Plusieurs propriétaires et fermiers à court d'argent ont tendance à signer. Les compagnies gazières se font rassurantes auprès des propriétaires terriens en disant que les procédés de forage et les produits chimiques employés sont sécuritaires. Mais à part les arguments sur la sécurité relative du procédé d'extraction, les autres questions sont rarement abordées, comme la responsabilité potentielle du propriétaire et la viabilité de l'hypothèque à long terme. Le propriétaire terrien peut être particulièrement vulnérable quand le procédé de forage inclut la fracturation hydraulique horizontale à gros volume, ou "fracking". Par exemple, quand Ellen Harrison a signé une entente de bail gazier en 2008, le représentant de la compagnie n'a jamais prononcé le mot "fracking". Harrison n'avait reçu aucun détails, seulement une chance "gagnante-gagnante" d'avoir du gaz "propre" pour les gens locaux et des redevances pour elle-même. Comme la plupart des Américains, Harrison a une hypothèque sur sa maison. Toutes les hypothèques, incluant celle de Harrison, interdisent les activités dangereuses et des substances dangereuses sur la propriété.
Un bassin de rétention sur un site de forage d'hydro-fracturation à Dimock, en Pennsylvanine
Des camions-citernes remplissent un bassin sur un site d'opérations de forage gazier par hydro-fracturation près de Sopertown, comté de Columbia Township, en Pennsylvanie
Éclaboussures de boues de forage sur un site de forage par hydro-fracturation à Dimock, en Pennsylvanie
La fracturation en milieu résidentiel comporte de grands risques industriels, et les effets en cascades peuvent être immenses. Les propriétaires peuvent se retrouver avec des dommages sur leur propriété non-assurables causés par des activités qu'ils ne peuvent pas contrôler. Et maintenant, un nombre croissant de banques n'accordent plus de nouvelles hypothèques sur des maisons qui ont des baux gaziers parce qu'elles ne respectent pas les normes secondaires des hypothèques du marché. Il n'y aura pas de nouvelles constructions domiciliaires, ces précurseurs d'un rétablissement économique, où des fracturations en milieu résidentiel se déroulent puisque les prêts en construction dépendent d'une propriété libre de risques et un acheteur. Ce transfert de risques des compagnies gazières au secteur immobilier, aux propriétaire et aux contribuables crée un scénario idéal pour une tempête qui demande qu'on y porte attention immédiatement.
L'introduction de la fracturation dans les cours arrières des propriétaires de maisons présente une divergence des usages typiques de l'occupation du territoire, la pratique voulant habituellement que l'on sépare les habitations résidentielles des activités industrielles lourdes, et les baux gaziers permettent des droits et des risques entre le propriétaire et le locataire gazier de façons inhabituelles. De plus, la loi d'intégration compulsive de l'état de New York peut forcer des voisins qui ne veulent pas louer leur terres dans un "drilling pool", ce qui pourrait impacter leur responsabilité et leurs hypothèques également.
La région du shale du Marcellus
La région de la formation du Marcellus est située dans la région sud de l'état de New York et représente l'une des plus vastes formations géologiques de l'Amérique, et contiendrait des dépôts gaziers qui se trouvent à la surface du sol à des endroits, et jusqu'à un mille de profondeur à d'autres. Les méthodes combinées de forages horizontaux et de fracturation hydraulique à grand volume depuis une décennie est la méthode projetée pour extraire le gaz de schiste emprisonné. Le forage horizontal en soi se fait depuis 1929 et était utilisé souvent durant les années 1980. La technologie actuelle permet le forage latéral à un mille de profondeur dans le schiste dans plusieurs directions à partir s'un seul site de forage (well pad).
Pour s'imaginer ce que cela a l'air, imaginez un site de forage qui compte 8 puits verticaux ou plus, et chacun est conçu pour s'étendre à un mille ou plus en profondeur pour ensuite tourner et forer horizontalement tout droit jusqu'à un mille au travers le schiste, traversant les propriétés voisines et les fermes appartenant à une poignée de résidents avoisinants. La fracturation hydraulique à grand volume a été introduite par Halliburton en 1949 et mélange des millions de gallons d'eau avec du sable, des saumures et un nombre inconnu de chimiques, le tout injecté dans le trou du puits à des pressions suffisantes pour fissurer la formation géologique, ouvrir des fractures à un mille de profondeur avec du sable et relâcher le gaz emprisonné pour qu'il s'engouffre dans le puits. Les eaux usées de la fracturation contenant des concentrations élevées de ces chimiques toxiques, de boues de forages, de déblais de forage et des matériaux naturellement radioactifs comme l'uranium, le radium 226 et le radon, sont relâchées du puits dans des bassins de rétention et des citernes de stockage pour ensuite être transportées par camion-citerne aux usines de traitement ou réutilisées. Le recyclage d'eaux de fracturation est actuellement la pratique préférée parce qu'elle économise l'eau des sources limitées mais il concentre la toxicité des déchets. L'EPA (Environmental Protection Agency) estime que de 20% à 40% des eaux usées de fracturation demeurent sous la terre. La formation Marcellus se situe à l'intérieur d'un réseau compliqué d'aquifères souterraines qui fournissent l'eau potable aux résidences dans le nord de l'état de New York et aux fermes où la fracturation pour extraire le gaz de schiste pourrait se dérouler, ce qui présente une menace cumulative pour la matrice complexe d'aquifères de l'état qui fournit notre eau souterraine.
Les risques.
L'usage de la fracturation a pris de l'ampleur en 2005 quand le Congrès l'a exemptée de se plier aux lois environnementales de plusieurs décennies qui voient à l'eau potable saine et l'air propre grâce à des amendements statutaires. (Cette exemption est maintenant connue sous le nom du "Halliburton loophole" - échappatoire Halliburton). Aussi, en 2005, New York a changé sa loi d'intégration compulsive en préparation de la fracturation hydraulique.
Selon le formulaire 10-K de l'année 2010 de Chesapeake Energy et de Range Resources (les 2 compagnies font des affaires dans la région du Marcellus), les opérations gazières sont sujettes à beaucoup de risques, dont des blowouts de puits (expulsion soudaine de pression non-contrôlée), des formations de cratères, des explosions, des fuites dans les tuyaux, des incendies, des sorties non-contrôlées de gaz naturel ou de fluides de puits, des formations avec des pressions anormales ainsi que d'autres dangers et risques environnementaux. Les opérations de forage, selon Chesapeake, comportent des risques à cause des hautes pressions et les difficultés mécaniques comme des tuyaux qui s'accrochent, des coffrages qui s'effondrent et des câbles qui se séparent. S l'un de ces risques surviennent, cela peut blesser ou tuer, occasionner des dommages graves ou la destruction de biens, de ressources naturelles ou d’équipement, de la pollution ou d'autres dommages environnementaux qui comportent des responsabilités de nettoyage, tout cela dans la cour arrière de la résidence du propriétaire.
La culture américaine préfère habituellement les usages du territoire qui séparent les activités industrielles lourdes des développements résidentiels. Les raisons pour cela sont diverses, allant de l'esthétisme aux raisons de sécurité publique. Une maison résidentielle représente le bien le plus précieux d'une famille, financièrement parlant, autant qu'émotivement. En termes légaux, être propriétaire inclut aussi des droits incluant l'espace aérien au-dessus et le sol en-dessous la surface du sol. Cela donne le droit au propriétaire de construire vers le haut et latéralement, engager la maison et la propriété comme collatéral afin d'obtenir un prêt, ainsi que louer ou vendre la propriété. Une partie du prix d'achat d'une maison paye pour ces droits. Un autre groupe de droits qui viennent avec le fait de devenir propriétaire d'une maison est le toit au-dessus de sa tête, de l'eau courante saine, et un accès aux services. Un troisième groupe de droits vient des actifs incorporels qui font qu'une maison devient un foyer, un sanctuaire de paix, de l'air propre, et un gîte sécuritaire pour des enfants en pleine croissance. La fracturation en milieu résidentiel met au défi toutes ces qualités qui viennent avec le fait de devenir propriétaire d'une maison.
Le transfert des risques
Les baux gaziers fournissent le groupe de droits duquel les compagnies gazières peuvent générer du financement et opérer des puits de gaz. L'extraction du gaz prend avantage de droits généreux qui fournissent un moyen d'accès, l'extraction, le stockage et le transport du gaz, le tout selon l'échéancier de la compagnie. Les baux gazier incluent ces droits. Des investissements gaziers payants prennent avantage d'une latitude dans la chronologie de l'extraction du gaz et même de la possibilité de ne pas extraire le gaz du tout. Les baux gaziers incluent ces droits également. La compagnie gazière possède à elle seule le droit de forer ou de ne pas forer, à sa discrétion. Les baux fournissent le moyen d'échange de la marchandise. Plus est longue la période du bail, plus est généreuse la marge de manœuvre du locataire pour profiter des fluctuations du marché. Avec ses droits de stockage généreux, un locataire peut stocker du gaz venu d'ailleurs sur les lieux, et attendre que la demande augmente sur le marché, afin d'avoir les meilleurs conditions pour en faire la vente. En août 2011, le U.S. Geological Survey avait estimé que les réserves de gaz de schiste "techniquement récupérable" dans le Marcellus était de 84 milliards de pieds cubes, ce qui représente une diminution considérable de la quantité mentionnée sur le site Web du DEC depuis belle lurette de 168 milliards à 516 milliards de pieds cubes. Les prévisions de quantités de gaz de schiste ont une valeur intrinsèque, séparée et à part du gaz réellement extrait. Les gens investissent du capital en se fiant sur les réserves anticipées. Seul le temps nous dira comment les nouvelles prévisions changeront si et quand les gazières foreront dans l'état de New York. Certaines régions pourraient être trop difficiles ou dispendieuses à accéder; d'autres seront exclues légalement. Néanmoins, les termes des baux gaziers permettent au locataire gazier de maintenir un bail, ce qui peut faciliter les investissements. Le formulaire 10-K annexé au rapport du Chesapeake Energy Annual Report de 2010 indique:
"Reconnaissant que les technologies améliorées de forage horizontal et d'achèvement, quand elles sont utilisées dans les régions du non conventionnel, créera probablement une opportunité unique d'extraire des chances de forage pendant des décennies, nous nous sommes donc engagé dans un programme agressif d'acquisition de baux que nous avons baptisé "gas shale land grab" (usurpation de terrains pour le gaz de schiste) de 2006 à 2008 et le "unconventional oil land grab" (usurpation de terrains pour le pétrole non conventionnel) pour 2009 et 2010. Nous croyions que le gagnant de ces usurpations de terres profiterait d'avantages compétitifs pendant des décennies à venir tandis que les autres compagnies seraient exclues des meilleures nouvelles régions non conventionnelles aux États-Unis. Nous croyons que nous avons accompli notre stratégie d'acquisition d'usurpation de terres avec distinction. Au 31 décembre 2010, nous détenions pour environ 13,2 million d'acres aux É.-U. et avons identifié environ 38,000 possibilités de forage sur cette surface. Nous croyons que cet arrérage important de forages, qui représente pour plus de 10 années de forage à la vitesse actuelle, fournirait la preuve irréfutable de notre capacité de croissance à venir."
Des sites de forage par hydro-fracturation, des pipelines d'alimentation et des routes d'accès ainsi que des carrières de gravier destiné à la construction de routes d'accès à Dimock, en Pennsylvanie.
Le groupe généreux de droits qui viennent avec les baux gaziers permet aux compagnies gazières d'attirer des millions ou des milliards de dollars d'investissements une fois que le versement du bonus est donné au propriétaire lors de la signature du bail. Cela profite à l'investissement du forage lui-même et afin de garder l'avantage compétitif de la compagnie. D'autre part, le bail gazier qui accapare maintenant la résidence du propriétaire peut avoir des répercussions lors des renouvellement de l'hypothèque, comme nous le verrons plus loin dans ce texte.
Sortir le gaz.
Les compagnies de forage ont le droit de forer sous les propriétés résidentielles (et non résidentielles) de trois façons:
-contrat de propriété des droits sous la surface sous la propriété (une pratique pas souvent utilisée dans l'état de New York);
-une entente de location avec le propriétaire;
-intégration compulsive, ce qui implique une action gouvernementale qui force un propriétaire qui ne veut pas d'activités de forage sous sa propriété à faire parti d'un "drilling pool" si le locataire possède un contrôle d'un pourcentage prévu de terrains avoisinants (dans New York, c'est 60%).
Une demande de forage présentée au DEC doit indiquer que la région (jusqu'à 640 acres), connue sous le nom de "spacing unit" - unité d'espacement, est désignée pour le puits. L'unité d'espacement devient officiellement établie quand le DEC émet le permis du puits.
Contrat de propriété des droits sous la surface.
Un contrat de propriété sur les droits sous la surface, ou droits miniers, divise la propriété entre la propriété à la surface et la propriété souterraine, avec des contrats séparés pour chaque propriété. Les contrats de propriété sous la surface sont chose courante dans les états plus à l'ouest aux É.-U. où le forage est une pratique courante; il donne au propriétaire du contrat la panoplie de droits du sous-sol. Comme pour le contrat de propriété de surface, il est considéré comme un véritable intérêt de propriété et est aussi enregistré dans les registres de propriétés sous la section "block and lot" pour la propriété de surface. Les droits de s'étendent pas au-dessus du sous-sol et ne devraient pas, légalement, nuire aux droits du propriétaire de la surface. En pratique, à cause des risques cycliques des forages, le propriétaire de la surface pourrait sacrifier certaines qualités qui viennent avec le fait d'être propriétaire d'une maison comme discutées dans cet article.
Une entente de location normale avec le propriétaire.
L'entente de location normalisée entre un propriétaire de bâtiment et un locataire permet le droit d'occuper un espace spécifique dans un bâtiment pour un temps défini, en échange d'un loyer fixé à l'avance à versements réguliers. Si le bail inclut un loyer à pourcentage (un concept de bail commercial basé sur le revenu du locataire), il inclut une formule pour calculer le loyer en pourcentage et donne au propriétaire le droit d'inspecter les livres du locataire pour s'assurer que le propriétaire reçoit le pourcentage prévu. Excepté pour l'espace loué au locataire, le propriétaire garde tous les droits de propriété. Quand le bail vient à échéance, le locataire quitte les lieux, ou le bail se convertit en location mensuel. Aucune durée du bail du mois par mois de la part du locataire ne convertit l'entente du mois par mois en un arrangement annuel. Pour mettre fin à l'entente, soit le propriétaire ou le locataire doivent donner un préavis de 30 jours. Pour prolonger l'entente du mois par mois, les 2 partis doivent s'engager en signant un nouveau bail écrit.
Par contraste, les locations gazières fonctionnent plus comme un contrat avec une indemnité de propriétaire qu'une loyer pour un espace, comme le révèle une évaluation des impacts cumulatifs des ensembles des droits donnés aux gazières-locataires et les ensembles de droits équivalents retirés des propriétaires. Les baux normalisés pré-imprimés proposés aux propriétaires de l'état de New York par les landmen (représentants-vendeurs des gazières-foreurs) et qui sont signés, sans négociation, représentent typiquement (jusqu'à tout dernièrement) ce qui ce fait dans notre état, et seront utilisés ici pour démontrer les impacts de ceux-ci sur les droits et les responsabilités des propriétaires. Selon ce que décidera le DEC dans son encadrement législatif, les propriétaires qui négocieront des baux gaziers peuvent s'attendre à des impacts similaires, vu l'importance des risques industriels inhérents.
Les usages.
Un bail gazier permet le droit d'extraire le gaz et une litanie d'éléments relatifs au gaz. Il permet aussi le droit d'exploration, de développement, de production, d'estimer la quantité et transformer pour fin de production à partir du terrain loué et les terres voisines en utilisant des méthodes et des techniques qui ne se limitent pas à la technologie actuelle.
L'espace.
Dans les baux gaziers habituels, l'espace physique loué consiste en la zone sous la surface à l'intérieur des lignes de la propriété et des parties non désignées du terrain à la surface
" afin d'installer et d'entreposer de l'équipement de forage, créer un droit de passage afin d'utiliser ou installer des routes d'accès, entrer l'électricité et le téléphone, construire des pipelines souterrains et des installations nommées "appurtenan facilities" - des installations accessoires, dont l'acquisition de données (soucoupes satellites), des stations de compression et de collection qui servent à la production et le transport des produits du gaz vers, de et au travers la propriété louée, et finalement le droit de stocker du gaz sous terre, peu importe la source, incluant l'injection de gaz, la protection et le retrait du gaz, entre autre."
Les droits nombreux, non-désignés et réservés à la surface du locataire vouent des acres dédiés à maintenir les opérations en marche et compromettent l'hypothèque de la résidence et éliminent la capacité du propriétaire de construire sur la surface aux endroits que le locataire déclare comme pouvant nuire aux opérations de forage. Sans en tracer les limites, l'étendue et le type de pipeline, le propriétaire pourrait se retrouver avec un gazoduc de haute pression sous sa propriété.
La durée.
Le bail peut couvrir une première durée de 5 ans (une portion inclut une durée de renouvellement de 5 ans), dans lequel, selon un bail typique, le locataire peut le transformer unilatéralement dans un contrat indéfini, prolongé, sans signer un nouveau bail, et ce pour n'importe quelle des raisons suivantes:
"...l'exploration n'importe où dans l'unité d'espacement, ou quand un puits dans l'unité d'espacement est évalué comme étant "capable de produire", ou quand le gaz dans l'unité d'espacement est produite, ou quand l'unité d'espacement est utilisé comme lieu de stockage de gaz souterrain, ou quand les paiements prescrits sont faits. "
L'expression "capable de produire" est décrite d'une façon assez vague pour inclure le travail préparatoire en dehors du site. Peut importe le terme de l'entente de location, une fois qu'un puits est "capable de produire", les droits continuent pour aussi longtemps que les opérations continuent, pendant possiblement des décennies.
Le loyer.
Les propriétaires reçoivent un bonus à la signature du bail qui peut varier entre quelques dollars et des milliers de dollars par acre de terrain loué. Ce paiement unique peut potentiellement engager la propriété indéfiniment. Les références dans des baux appelés "paid-up" - déjà payés - souvent utilisés dans l'état de New York, à d'autres paiements potentiels additionnels (excepté pour le paiement de redevances) sont évalués comme étant satisfaisants par le bonus à la signature. Sans négociations, les redevances consistent en un pourcentage (typiquement 1/8 or 12.5%), sans les dépenses encourues durant la production et toute perte de volume de gaz qui réduiraient les revenus empochés. Les paiements en retard ou un paiement de redevance manqué ne peut "jamais" être la cause d'une résiliation de bail automatique. Les propriétaires partagent les redevances avec les autres membres du "drilling pool" sur une base pro-évaluée. Ceci est connu sous le nom de "correlative rights" - droits corrélatifs. Plus gros est le "drilling pool", le groupe de propriétaires terriens qui permettent le forage, plus petites sont les redevances. Contrairement à une provision de location selon un pourcentage dans un bail commercial, un bail gazier n'inclue pas de formule détaillée pour calculer le paiement net de redevances, pas de part pro-rata corollaire pour calculer le pourcentage relatif du propriétaire relativement au groupe de tous les autres propriétaires qui ont droit à se partager les redevances et aucun droit de regard sur les livres, les registres et les comptes du locataire.
Attribution de bail.
Les locations d'espace exigent qu'un locataire obtienne l'accord du propriétaire avant de permettre une attribution de bail à une tierce personne. Par contre, un locataire gazier peut vendre et attribuer le bail ou financer le bail gazier (ou tout intérêt) avec n'importe quelle autre tierce partie de son choix, sans aviser le propriétaire. Ce droit continuel empêche le propriétaire de contrôler les changements entre le bail initial et les termes du document dans l'attribution de bail: qui devient détendeur du bail, qui se fait embaucher et reçoit la permission d'accéder à la propriété privée de la famille, et la qualité des activités de forage qui se déroulent dans leur cour arrière. Comme deuxième détendeur du titre, les propriétaires demeurent potentiellement responsable des activités qui se déroulent sur leur propriété si cette responsabilité n'est pas effectivement reléguée.
Activités et substances dangereuses.
Les baux d'espaces interdisent formellement des activités dangereuses et la présence ou l'entreposage de substances dangereuses sur la propriété, comme des produits chimiques ou inflammables, ou des produits pétroliers toxiques. Les baux gaziers permettent autant les activités de forage et l'usage de substances dangereuses et inflammables comme le méthane lui-même. Les baux gaziers se réservent le doit d'entreposer n'importe quel gaz, indéfiniment, sous terre, peut importe la source, ce qui peut devenir un risque additionnel pour la sécurité personnelle du propriétaire et impacter négativement la responsabilité du propriétaire envers son locataire, comme nous le discuteront plus loin.
Les servitudes.
Les baux gaziers incluent des octrois de servitudes, ce qui n'est pas typique pour un bail. Ce bail inclut le droit du locataire, même après avoir capitulé le bail, à avoir des servitudes raisonnables et opportunes pour les puits existants, les pipelines, les poteaux de services, les routes d'accès et autres installations sur les lots asservis. En présumant qu'on puisse obliger qu'ils soient respectés, un foreur peut capituler un bail et tout de même revendiquer une variété de droits potentiellement perpétuels à la surface et sous la surface comme étant supérieurs à ceux du propriétaire sans paiements additionnels et sans l'obligation de réparer, entretenir ou compenser les dommages qui en résulteraient. Toutefois, à moins que le bail actuel qui contient les servitudes se fait enregistrer en lien avec la propriété résidentielle dans les registres publics, ce qui se fait rarement apparemment, le propriétaire n'a pas d'assurance que les servitudes seront protégées. Malgré cela, les baux qui réservent des servitudes potentiellement perpétuelles et non désignées pour les routes et les pipelines sont une source de préoccupations de responsabilité dispendieuses et à long terme pour les propriétaires, leurs locataires, et potentiellement les contribuables autour d'eux.
Assurance-indemnité pour le propriétaire.
Les locations de loyers typiquement demandent au locataire de déposer un montant de sécurité pour couvrir les retards de paiements de loyers ou les dommages fait sur la propriété. Les baux gaziers n'incluent pas une telle clause. Les locations de loyers exigent aussi que les locataires achètent de l'assurance-responsabilité générale en désignant le propriétaire comme une autre personne assurée avec une indemnité qui couvre les coûts pour les dommages non assurés et autres coûts venant du locataire et ses invités. Les risques associés aux dommages typiques à la propriété louée appartiennent aux locataires vu qu'ils contrôlent cet espace. Les baux gaziers typiquement omettent ces questions. L'absence de négociations dans les baux gaziers font qu'ils n'incluent pas de l'assurance et d'indemnité. Même en supposant l'existence d'une indemnité, la protection fédérale grâce au "Halliburton loophole" - l'échappatoire Halliburton - peut inclure une couverture. À moins que les règlements anticipés du DEC ne changent, l'état de New York a l'intention d'exiger seulement la divulgation des chimiques de fracturation par les compagnies gazières. Bien que ceci est un pas dans la bonne direction, cela donne aussi une porte de sortie aux compagnies en seulement leur demander de dévoiler quels chimiques qu'ils utilisent. Cela ne les rend pas nécessairement responsables pour les dommages causés par ces chimiques. En éliminant le droit de fracturer avec des chimiques toxiques et cancérigènes en réinstaurant les lois amendées par l'échappatoire Halliburton, cela éliminerait le transfert des responsabilités financières enlevées des gazières quand il est question de cet aspect de ce cycle de forage pour le gaz. En obligeant l'usage d'additifs de fracturation bénins, cela serait utile également. Par exemple, la radioactivité, un danger connu à des niveaux élevés, est un danger plus important quand il réagit avec les additifs de fluides de fracturation qui contiennent du calcium. En ne remettant pas la responsabilité sur le dos des compagnies qui contrôlent les opérations de forage et les ajoutant aux raisons économiques à éviter des risques, un propriétaire devra vivre l'expérience de dommages sur la propriété ou de blessures, pour ensuite aller en arbitrage ou en litige contre le locataire gazier afin de se faire rembourser ou indemniser, ce qui est un fardeau que la plupart des propriétaires ne peuvent se permettre financièrement ou capables d'endurer mentalement. Même en assumant la détermination d'un propriétaire d'entamer un procès, en se concentrant sur les dommages et la remédiation, on passe à côté du fait que la fracturation en milieu résidentiel introduit des dangers irréparables aux demeures et les familles qui y habitent.
Les hypothèques avec baux gaziers.
Les lois de l'état de New York reconnaissent que les minéraux, avant l'extraction, sont une véritable propriété. En mai 2011, une filiale de Chesapeake Energy appelée Chesapeake Appalachia a mis en gage 1,000 de ses droits miniers dans Bradford County, en Pennsylvanie dont elle détenait des baux miniers comme collatéral pour une ligne de crédit de $5 milliards chez la banque Union Bank of California, tandis qu'en juillet 2011, une autre filiale de Chesapeake Energy appelée Appalachia Midstream Services, a mis en gage ses droits de passage d'un pipeline sur plus de 2,000 propriétés de Bradford County afin d'obtenir une ligne de crédit d'un montant inconnu avec Wells Fargo. Bien que l'hypothèque était enregistrée correctement dans les registres du comté, la nouvelle qu'un prêt de $5 milliards associé à leur propriété a bien surpris les propriétaires qui veulent une hypothèque. Légalement, les intérêts hypothécaires de Chesapeake sont séparés de ceux du propriétaires de la surface, afin de ne pas nuire à un prêt résidentiel potentiel, mais la fracturation résidentielle le pourrait. Il est important de noter que Wells Fargo, l'un des prêteurs de Chesapeake, est parmi les institutions nationales de prêts qui n'accordent pas de prêts hypothécaires aux propriétaires qui ont des baux gaziers.
La situation difficile du propriétaire.
Malgré les avertissements sur le site Web du DEC sur les impacts négatifs potentiels des baux gaziers, le gouvernement n'a pas de rôle à jouer dans le procédé des baux. La loi des contrats est de la position que les droits de personnes privées qui s'engagent dans des transactions doivent se faire sans interventions gouvernementales. Pourtant, quand plusieurs propriétaires se sont plaint en racontant les pratiques habituellement employées par les landmen, il en est résulté un baux gazier standardisé pré-imprimé signé sans négociations, il serait approprié de faire intervenir le New York Attorney General (procureur général) afin qu'il examine les faits. En contexte de protection du consommateur, le gouvernement (par sa propre initiative ou à la suite d'un litige) a cru bon d'offrir de la protection. Les propriétaires qui signent des baux gaziers ne sont pas des consommateurs comme tels, mais l'analogie appuierait l'intervention du procureur général afin de ramener le groupe de droits qui viennent avec le statut de propriétaire au propriétaire, et du même coup, la valeur de la propriété. Paradoxalement, par exemple, les baux gaziers incluant des négociations de bonne foi entre les 2 parties accablent les propriétaires avec des clauses de résiliation en faveur du locataire. Contrairement aux locations d'espace qui terminent à une date fixe d'échéance, les baux gaziers donnent aux locataires la latitude de prolonger la période du bail indéfiniment en affirmant sa capacité de production, ou avoir payé, ou encore sujette à la force majeure, affirmant que le moratoire de l'état de New York comme un évènement au delà de leur contrôle. Les litiges de “Force majeure” sont maintenant en attente de passer en cour partout au travers de la région sud de l'état de New York.
Rebondissement municipal: les baux illimités.
Les municipalités dans les 28 comtés situés au-dessus de la formation Marcellus dans l'état de New York ne sont pas toutes semblables quand il s'agit des avantages de la fracturation. Les municipalités favorables à la fracturation se concentrent sur la croissance économique locale. Les municipalités qui s'opposent à la fracturation pensent aux économies déjà bien établies mais qui seraient en compétition avec la fracturation, comme l'agriculture et le tourisme. En affirmant leurs pouvoirs locaux, des municipalités ont déclaré un moratoire, ont voté pour des plans d'aménagement ou des règlements municipaux afin d'interdire l'industrie lourde, dont les forages gaziers, et ont interdit le forage sur les terres publiques ou partout. En septembre 2011, Anschutz Exploration Corp. a entamé un procès contre la municipalité de Dryden, plaidant la suprématie de l'état quand il s'agit d'octroyer les permis de forage sur le droit municipal à interdire le forage ou l'entreposage du gaz naturel. La conclusion de ce jugement aura des répercussions importantes au travers l'état.
Quand des municipalités sont favorables à la fracturation, les résidents propriétaires avec des questions ou des préoccupations sont laissés à eux-mêmes. Les résidents qui ne désirent pas renouveler et les résidents qui sont décidés à louer mais veulent renégocier les termes quand le bail devient échu (comme cela se fait avec les locations d'espace), doivent faire face à la mauvaise volonté des compagnies gazières qui invoquent la "General Ogligations Law" pour prolonger les baux échus. Cette loi précise qu'avant l'échéance prévue d'un bail gazier, un propriétaire peut signifier un avis de cancellation au locataire, ce qui donne le droit au locataire de présenter un affidavit affirmant que le bail est valide et effectif. Ensuite, d'autres formulaires sont remplis et présentés pour confirmer et préserver ce droit. Contrairement au bail pour la location d'un espace qui termine à une certaine date, cette "General Obligations Law" donne une deuxième chance aux foreurs qui peuvent engager un propriétaire réticent dans un bail gazier pour une période indéfinie, même contre son gré, d'abord que le foreur a enregistré le bail. Les propriétaires qui ne veulent pas donner l'avis statutaire vivent dans les limbes, incertains de leur droits.
Si un locataire décide de forer pour du gaz mais n'a pas assez de surface nécessaire, le bail fournit statutairement l'outil de travail pour pouvoir créer ce qu'on appelle un "spacing unit", une unité d'espacement, en forçant les propriétaires terriens récalcitrants autour de la propriété volontairement louée à faire parti d'un "drilling pool", un procédé appelé intégration compulsive.
L'intégration compulsive.
L'intégration compulsive involontaire représente la méthode la plus controversée utilisée par les compagnies de forage afin d'avoir accès au gaz. L'intégration compulsive (ou forced pooling) existe légalement dans 39 états. Elle remplace la loi de "capture" qui permet à une personne A de légalement aller chercher et devenir propriétaire du gaz d'une personne B si le gaz a migré dans le puits de A. Afin de capturer le gaz avant son voisin, les puits de surface avaient proliféré les uns très près des autres, ce qui a provoqué une baisse générale du gaz et rendant l'extraction du gaz impossible pour tous. Cela défigurait aussi les terres à la surface. Aujourd'hui, la loi "Environmental Conservation Law" donne le droit à un foreur, selon une audience auprès du DEC, de forcer un propriétaire terrien récalcitrant à faire parti d'une unité d'espacement si la compagnie de forage contrôle au moins 60% des surfaces à l'intérieur de l'unité d'espacement, soit par baux, contrats ou intégration volontaire, ce qui en soi implique des échanges de baux entre locataires afin de former l'unité d'espacement.
Les promoteurs affirment que le "forced pooling" rend les investissements en infrastructures pour le forage plus efficaces en tant que coûts en maximisant l'accès au gaz tout en gardant le paysage de surface et en indemnisant de façon équitable le propriétaire intégré et non-participant avec une redevance partagée nette de 12,5%. Les opposants le considère comme une autre sorte de droit d'exproprier (eminent domain)" La constitutionnalité du "forced pooling" sous une loi précédente a été confirmée par une cour d'appel de New York dans le cas de Sylvania vs Kilborne, lui-même s'inspirant de la cour suprême des É.-U. qui affirme qu'un état a le droit constitutionnel de légiférer la production du pétrole et du gaz afin d'éviter le gaspillage et assurer une distribution équitable parmi les actionnaires du gaz migratoire et le pétrole sous leurs terres en distribuant de façon équitable entre eux les coûts de production et le partage.
Pourtant, l'effet de la nouvelle loi fait qu'elle élimine le droit du propriétaire de contrôler son domaine, crée un risque financier pour les actes du foreur en ne tenant pas le foreur responsable, et compromet l'accessibilité à une hypothèque ou la possibilité de vendre la propriété. Le ECL permet au propriétaire de s'objecter au "forced pooling" moyennant des directives bien établies (ayant une base scientifique), aucune desquelles n'incluent des revendications d'un conflit avec d'autres obligations de contrat (existantes ou entendues), comme une hypothèque. La loi donne le droit au DEC de réserver une audience judiciaire s'il estime que des questions substantielles et importantes ont été soulevées en temps opportun. Il faudrait clarifier la question à savoir si les droits d'un foreur dans une intégration compulsive involontaire viennent après, ou l'emportent sur l'inviolabilité du contrat entre le propriétaire et son prêteur hypothécaire.
Le marché d'hypothèques secondaires de $6,7 milliards.
L'agence fédérale hypothécaire Federal Housing Finance Agency (FHFA) a été créée en juillet 2008, juste après la crise hypothécaire afin de faire la surveillance, réglementer et garder à l'oeil Fannie Mae et Freddie Mac, ainsi que les Federal Home Loan Banks (FLHB), tout en soutenant un marché hypothécaire stable et liquide. À partir de septembre 2010, selon la FHFA, les obligations déficitaires combinées de ces entités subventionnées par le gouvernement totalisaient $6,7 trillions, avec Fannie Mae et Freddie mac rachetant ou mettant en garantie 65% de montages hypothécaires nouvelles. La FHFA étant conservatrice du marché hypothécaire secondaire, a la responsabilité fiduciaire de faire la promotion de la sûreté et la sécurité du marché hypothécaire secondaire. C'est dans les intérêts de la FHFA de garder au minimum les forfaits hypothécaires.
La plupart des propriétaires de résidences américaines ont un prêt hypothécaire et 90% de tous les prêts hypothécaires résidentiels sont vendus sur le marché hypothécaire secondaire ( il y a des exceptions pour les résidences valant des millions de dollars qui ne se vendent pas en passant par une banque qui fait des prêts). On présume que la plupart des propriétaires dans la partie nord de l'état de New York qui ont signé des baux gaziers ont aussi des hypothèques, en voudront une un jour ou veulent qu'un acheteur éventuel puisse en avoir droit. Les prêts hypothécaires favorisent des activités à peu de risques sur les propriétés hypothéquées. Fannie Mae, Freddie mac et les FHLB couchent des directives pour les évaluateurs et les courtiers qui déterminent si une résidence est un investissement valable. Ceci aide à faciliter leur mission commune d'attirer des investisseurs, comme les fonds de pension, qui fournissent des liquidités dans le marché hypothécaire secondaire. Les prêteurs de première ligne, à leur tour, se fient sur les emprunteurs pour qu'ils respectent ces ententes de prêts pour la durée du prêt.
En présumant que 10% du portefolio du marché hypothécaire secondaire actuel inclut des propriétés résidentielles qui subissent des activités de forage, ceci équivaut à $670 milliards de dettes sur le marché hypothécaire secondaire. En présumant que ce ne serait que 1%, cela équivaudrait à $67 milliards. Éventuellement, les forages gaziers pourraient s'étendre sur jusqu'à 34 des 48 états au sud du Canada, incluant des villes densément peuplées comme Fort Worth, au Texas. Si c'est le cas, une partie importante du porte-folio du marché hypothécaire secondaire pourrait être à risque à cause de la fracturation résidentielle.
Les assurances de prêts révèlent les failles collatérales de la fracturation résidentielle.
-Les évaluations de résidences.
Tous les prêts hypothécaires exigent une évaluation de la propriété, une assurance qui couvre le prêteur ou ses cessionnaires, et une assurance-maison. Les évaluations des propriétés immobilières et foncières se basent sur des propriétés semblables, situées au même endroit, et sont utilisées pour déterminer la valeur marchande, comparer la proportion de la dette à la valeur immobilière et le montant maximum à prêter. Des évaluations fiables des propriétés sujettes aux baux gaziers sont difficiles à obtenir et sont potentiellement inabordablement coûteuses: cela exigerait une recherche approfondie des titres de propriétés encombrées par des baux gaziers dans la région. Souvent un mémorandum du baux gazier et non pas le bail lui-même est enregistré, et la lecture complète du bail gazier est nécessaire pour pouvoir faire une comparaison raisonnable entre les propriétés encombrées avec des baux. Les assureurs ont besoin d'évaluer les risques et savoir qui les paient: sans avoir le bail au complet disponible, ils ne peuvent pas faire une telle évaluation.
Faire l'évaluation de l’identité du foreur peut être un autre défi pour l'assureur: sans l'enregistrement des transferts de baux, les prêteurs ne savent pas qui fait les activités industrielles lourdes sur leur collatéral résidentiel. Les directives du Federal Housing Authority pour les prêts hypothécaires assurés au fédéral, qui font parti de la dette du marché hypothécaire secondaire, exigent qu'un site soit refusé si la propriété est sujette à des risques, des contaminants environnementaux, des odeurs nocives, des vues repoussantes ou à des bruits excessifs à un point tel qu'ils compromettent les améliorations physiques ou affectent la viabilité de la propriété, sa valeur marchande ou la santé et la sécurité de ses occupants, tous des caractéristiques potentielles de la fracturation résidentielle.
Assurance de titre du prêteur.
Une police de titre du prêteur assure que droit de rétention de l'hypothèque, à partir de la date de la police (jusqu'au montant du prêt), contre la perte ou les dommages si le titre est acquis par quelqu'un d'autre que le propriétaire. Les baux gaziers signés après la date de la police ne sont pas couverts par la police. Les baux gaziers en vigueur quand la police est émise seront enregistrés comme une exception au titre. La couverture n’inclura pas le bail gazier ou n'importe quelle réclamation qui pourrait en découler. Les assureurs de titres n'éliminent pas cette exception à la couverture. Les assureurs considèrent ces exceptions comme un drapeau rouge, assez pour mettre à risque le prêt. Les prêteurs qui financent des propriétés sujettes aux intégrations compulsives ne prendront connaissance des encombrements de ce titre en faisant une recherche de titre parce que la loi ne fait pas de référence apparente à l'adoption de la détermination du DEC de l'intégration compulsive dans les registres immobiliers. Les polices de titres dans New York excluent expressément les permis réglementant les usages du territoire des pertes de couvertures ou les réclamations. Ce n'est toujours pas clair si un permis de forage gazier qui inclut une propriété "forced pooling" ferait parti de cette exclusion. Soit la Legislature clarifiera ce statut ou l’ambiguïté sera la cause d'un litige futur. Les agences d'évaluation et les investisseurs dans le marché hypothécaire secondaire devrait être avisés si un porte-folio de prêt qu'ils ont évalué ou dans lequel ils ont investi, selon le cas, contient des baux gaziers ou des propriétés faisant parti d'un "forced pooling", puisque les deux cas ajoutent de nouveaux risques.
Torchère sur une opération d'hydro-fracturation de forage gazier près de Sopertown, Columbia Township, en Pennsylvanie
Assurance du propriétaire.
Tous les prêteurs hypothécaires résidentiels exigent une assurance propriété de leurs prêteurs. Même les couvertures de propriété les plus générales, connues sous le nom de "broad risk form" (tous risques) ou assurance "formulaire spécial" excluent les genres de dommages à la propriété associés avec les cycles de vie des forages, comme la pollution de l'air, la contamination de l'eau de puits, les mouvements du sol et les autres activités commerciales à risque se déroulant sur une propriété résidentielle.
L'hypothèque: pas d'activités ou de substances dangereuses, pas de gaz, de stockage de gaz, pas de matériaux radioactifs.
Les hypothèques résidentielles interdisent aux prêteurs de faire des déchets, des dommages ou de la destruction, ou occasionner des changements substantiels à la propriété hypothéquée, ou laisser une tierce partie le faire. Ceci inclut les opérations de forage gazier. Les hypothèques résidentielles standardisées interdisent aux prêteurs de causer ou permettre la présence, l'usage, la disposition, l'entreposage ou le déversement d'aucune substance dangereuse sur, sous ou aux alentours de la propriété hypothéquée. Dans les hypothèques, les substances dangereuses incluent l'essence, le kérosène, d'autres produits pétroliers inflammables ou toxiques, des solvants volatiles, des pesticides toxiques et des herbicides, des matériaux contenant de l'asbestos ou des formaldéhydes, ainsi que des matériaux radioactifs. On interdit aussi aux prêteurs de permettre à quiconque de faire quoi que ce soit qui affecterait la propriété hypothéquée en infraction de toutes lois environnementales. Les hypothèques obligent les prêteurs de présenter aux prêteurs un avis écrit de tout déversement, ou menace de déversement, de toute substance dangereuse, et toute condition qui impliquerait une substance dangereuse qui impacterait négativement la valeur de la propriété hypothéquée.
Les hypothèques interdisent les activités permises par les baux gaziers afin de préserver la valeur marchande d'une propriété. Par exemple, les puits d'eau potable à faible profondeur typiques dans la partie nord-est de l'état, sont la source d'eau potable de la résidence; ils deviennent susceptibles d'être contaminés par des déversements accidentels des sites de forage, des fuites, ou des inondations d'eaux usées de fracturation. Les chimiques des fluides de fracturation, les polluants et la radioactivité naturelle dans les déchets ont été rapportés comme dépassant amplement les normes tolérées pour l'eau potable. Un puits d'eau potable contaminé ne peut pas être réhabilité facilement, si du tout. Une résidence ou une ferme sans eau potable sur place pourrait ne pas être vendable. Le méthane en migration venant des procédés de forages risques des explosions à l'intérieur comme à l'extérieur de la demeure.
Parce que l'eau et le méthane en migration ne respectent pas les lignes de propriété, les exigences en distances séparatrices minimums entre la résidence et le site de forage pourraient s'avérer insuffisantes pour protéger un puits d'eau potable d'une contamination irréparable ou une demeure d'une explosion. Une banque pourrait considérer ces facteurs en approuvant un prêt hypothécaire, et une fois financée, pourrait déclarer un prêt hypothécaire en défaut.
Vulnérabilité du propriétaire et du prêteur.
La formule 10-K de 2010 de Chesapeake indique:
"Il y a un risque inhérent d'encourir des coûts et une responsabilité environnementaux importants durant notre opération à cause de la génération, la manutention et la disposition de matériaux, dont des déchets et des hydrocarbures pétroliers. Nous pourrions encourir des responsabilités selon des lois environnementales fédérales et de l'état en lien avec des rejets d'hydrocarbures pétroliers et autres substances dangereuses, vers, sur, dessous ou venant de nos propriétés louées ou achetées, dont certaines ont été utilisées pour des activités d'exploration et de production gazière et pétrolière pour un certain nombre d'années, souvent par de tierces parties qui n'étaient pas sous notre contrôle. Pour nos propriétés sans opérations, nous nous fions sur l'opérateur pour le respect opérationnel et des lois. Bien que nous conservons une assurance contre certains, mais pas tous les risques décrits ci-haut, notre assurance pourrait ne pas être suffisante pour couvrir toutes les pertes ou les responsabilités, et notre assurance ne couvre pas les amendes ou les pénalités qui pourraient être évaluées par une autorité gouvernementale. Aussi, à l'avenir, nous pourrions ne pas être capable d'obtenir de l'assurance à des taux préférentiels qui pourraient justifier leur achat."
Dans le formulaire 10-K annexé à son rapport annuel de 2010, Range Resources ajoute:
"Nous avons reçu des augmentations substantielles de nos primes, surtout dans les régions affectées par les ouragans et les tempêtes tropicales. Les assureurs ont imposé des limites révisées qui affectent le montant payé par l'assureur lors des réclamations faites suite aux tempêtes, plus le coût de reforer les puits lors de dommages importants. Les assureurs nous demandent aussi de retenir des déductibles plus importants et réduire l'étendue de la couverture des pertes assurables."
Signer un bail gazier sans le consentement du prêteur pourrait s'avérer être un défaillance hypothécaire. À n'importe quel moment avant ou après le début du forage, un prêteur peut demander au prêteur de soit résilier le bail ou rembourser le prêt. Puisque les compagnies de gaz se servent des baux gaziers comme collatéral pour des prêts, ou attiré des investisseurs en se basant sur les revenus potentiels que pourraient apporter les baux gaziers, entamer une résiliation pourrait nécessiter d'entamer un procès qui pourrait être long. De plus, il est très peu probable que la plupart des propriétaires-emprunteurs auront l'argent disponible pour rembourser le prêt. Ce qui met le prêteur dans une situation intenable.
La fracturation en milieu résidentiel, des servitudes perpétuellement sous financées, et du stockage de gaz souterrain à long terme sous les résidences hypothéquées créent une menace cumulative au remboursement des prêts hypothécaires qui se trouvent dans les portefeuilles du marché d'hypothèques secondaires. Les propriétaires endurent des dommages irréparables à leur propriété, comme des contaminations de puits d'eau potable, des dommages structurels, ou victimes d'une explosion de gaz, et n'auront pas de couverture de leur assurance-maison et n'auraient aucun recours contre la compagnie de gaz qui a signé le bail. Et cela même si les propriétaires entame un procès et gagnent en cour puisque les affirmations mêmes des gazières disent qu'elles ne sont pas suffisamment assurées. Le contrôleur de l'état de New York Thomas DiNapoli a suggéré d'établir un fond d'urgence financé par les compagnies gazières afin de répondre à ces urgences qui pourraient être arrangées. Jusqu'à date, l'industrie du gaz, le gouverneur, le Senate de l'état et l'Assembly n'ont pas appuyé l'idée d'un tel fond. Le formulaire 10-K de Chesapeake Energy et de Range Resources, par exemple, détaillent les risques qui viennent avec les forages gaziers. Ils n'indiquent pas d'où viendrait le financement pour répondre aux plusieurs risques liés aux activités de forage. À moins que cette source de financement peut être identifiée, le marché hypothécaire secondaire détenant 90% des hypothèques de maisons de la nation pourrait se voir donner la facture du nettoyage. Ultimement, la responsabilité financière pourrait retomber sur le dos des contribuables.
Les propriétaires dans l'état de New York qui ont signé des baux gaziers sans connaître les faits autour des forages non conventionnels disent l'avoir fait sans connaître les risques inhérents. Ces propriétaires ne savaient pas qu'ils enfreignaient leur hypothèque en s'engageant dans un bail gazier ou n'ont potentiellement pas de couverture d'assurance en cas de pertes causées par un forage. Les propriétaires impactés peuvent écrire au procureur général de l'état de New York pour documenter leur expérience, demander une remise de peine en cas de défaillance du prêt hypothécaire et qu'il instaure une politique de non forage gazier jusqu'à ce qu'il soit clair que le collatéral hypothéqué ne sera pas mis à risque par les projets du foreur. Afin d'obtenir ceci, les baux gaziers devraient être révisés afin de modifier ou omettre les clauses à risque, comme le stockage de gaz, les droits de surface et les servitudes non désignées et non financées. Sans quoi, les baux gaziers peuvent être terminés. Les propriétaires ont besoin d'aide avant le début des octrois de permis, afin de sauver le domaine et le marché hypothécaire résidentiel également.
Nouvelles hypothèques pour les propriétaires avec des baux gaziers et la nouvelle construction.
Même avant le début des forages, plusieurs propriétaires dans le nord de l'état de New York avec des baux gaziers ne pouvaient pas obtenir d'hypothèques. Bank of America, Wells Fargo, Provident Funding, GMAC, FNCB, Fidelity et First Liberty, First Place Bank, Solvay Bank, Tompkins Trust Comany, CFCU Community Credit Union et d'autres soit obligent des distances séparatrices généreuses (trop larges pour plusieurs emprunteurs) autour de la résidence conditionnel au prêt ou refusent carrément d'accorder une hypothèque.
Une fois que les prêteurs font le lien entre la clause "pas d'activités dangereuses" dans l'hypothèque avec la hausse d'évènements non assurables causés par la fracturation en milieu résidentiel, on peut s'attendre à ce que cette politique prenne de l'ampleur. Les prêteurs avec des relations d'affaires avec l'industrie gazière pourraient décider d'assumer le risque, accorder des prêts hypothécaires aux propriétaires qui ont des baux gaziers et garder les prêts non-conformes dans leur propre portefeuille de prêts. Toutefois, il y a une limite de ce qu'une banque peut garder dans son portefeuille de prêts. Éventuellement, les infusions d'argent du marché hypothécaire secondaire deviendra nécessaire, et les directives de prêts du marché hypothécaire secondaire deviendront une réalité. Si les propriétaires avec des baux gaziers ne peuvent pas vendre leur propriété non plus (supposant que l'acquéreur aura besoin d'une hypothèque pour financer l'achat). L'incapacité de vendre sa maison pourrait représenter l'impact négatif le plus indésirable de la fracturation en milieu résidentiel.
Les contracteurs et développeurs immobiliers se fient sur le financement en construction et des propriétaires finançables afin de stimuler le domaine de la construction. L'avenir de la construction dans New York dépend de la possibilité de pouvoir vendre ce que l'on construit. Dans le comté de Washington County, en Pennsylvanie, par exemple, on rapporte de bonnes ventes de maisons qui desservent l'industrie gazière en 2010, mais pas sur les propriétés construites sur des sites de forage, semblerait-il.
Encore l'énigme.
Les secteurs de l'énergie et de la construction immobilière se fient tous les deux sur les dollars des investisseurs pour financer leur avenir. Les fonds de pension et les autres sources d'argent qui investissent encore dans l'immobilier mais songent maintenant à investir surtout dans le gaz naturel créent un paradoxe potentiel: est-ce que les fonds de retraite des individus prendrons de l'ampleur tandis que leur droits de propriétaires s'envolent en fumée? Voici l'énigme à résoudre: comment une nation avec $6,7 trillions en dettes sur le marché hypothécaire secondaire qui mesure la reprise économique en regardant le secteur de la construction et les nouveaux prêts hypothécaires peut-elle accepter la fracturation dangereuse et non assurée en milieu résidentiel qui implique une quantité toujours inconnue de collatéral hypothécaire résidentiel? Avant que New York accueille la fracturation comme nouvelle aventure, il serait bon que nos chefs corporatifs et gouvernementaux se concentrent sur la vitalité de nos secteurs de l'immobilier et énergétique pour réagir et résoudre cette énigme.
Le texte original en anglais peut être téléchargé au lien suivant (12 pages):
http://www.lwvny.org/advocacy/hydrofracking/NYSBA-Journal_1211.pdf
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